長江商報消息 房貸證券化將啟,或撬動10萬億資金進入樓市
  銀 行
  ■本報記者 沈佑榮
  時隔多年,房貸證券化重新出現在公眾視野,引發市場熱議。此前,有媒體報道,一旦這一政策落實,將撬動10萬億元進樓市。房貸證券化後,你抵押給銀行的房屋可能被轉給一家券商,而借錢給你的可能是一家公司,也可能是你的左鄰右舍。
  不過,面對即將出台的房貸證券化政策,各方“表情”卻不盡相同。在不少專家看來,房貸資產證券化是必由之路。在當前銀行大量資金被占壓、不良率雙升、經濟下行的情況下,證券化是解放信貸危機的重要對策。
  也有人士提醒,房貸證券化必須嚴格審核,一旦放鬆尺度或弄虛作假,次貸危機或將降臨。
  信貸資源緊張
  七折房貸只是夢
  國慶前夕,央行、銀監會推出房貸新政,要求銀行支持剛性需求和改善性住房購買者。
  在“金九銀十”這一關鍵時刻,新政引爆了居民購房熱情,在黃金周期間,全國多個城市認購量猛漲。
  與以往投資者占主導地位不同的是,此次是剛性需求者登場。但剛性購房者資金有限,大多靠房貸完成,對新政提出的七折利率十分渴盼。
  新政實施近一個月,至今沒有一家銀行實施七折利率。武漢多家銀行人士表示,資金成本高企,七折利率勢必會虧本。
  有銀行人士告訴記者,下半年,信貸資源有限,不少貸款逾期,加上互聯網金融、保險、股市等搶走了部分存款,新增貸款非常有限。在央行未釋放基礎貨幣的情況下,監管層又要求支持中小微企業。綜合多方因素,銀行不僅不可能做到七折利率,在經濟下行壓力下,全面支持房貸都存在一定問題。
  據瞭解,黃金周以來,井噴的住房認購依舊,但很多購買者剛剛進入房貸審核期,大部分尚未獲得銀行放款。
  與此同時,大量想要貸款的房企依舊喊難。武漢一家股份制銀行人士表示,房地產行業風險依舊,在信貸資源緊張情況下,只對有實力、盈利能力強的房企房貸。
  未來或形成“窮人買房富人買券”
  所謂房貸證券化(MBS),是指銀行將部分住房貸款設立資產包,將資產包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受托機構,由受托機構以資產支持證券的形式發行受益證券,並以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益。
  例如,有人首付30萬元買了一套100萬元的住房,基準利率,貸款30年,3年已還款本金10萬,房屋市值150萬。此時,如果銀行將按揭貸款60萬做成MBS,以發行利率5%發行,那麼,銀行就能立即拿回貸款本金,再將收回的本金貸給新的客戶。這樣一來,銀行將風險轉移給證券市場,同時還能獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發行費用)。
  房貸證券化後,如果你是銀行的房貸客戶,你抵押給銀行的房屋可能被銀行轉給了一家券商,而借錢給你的可能是一家公司,也可能是你的左鄰右舍。
  據瞭解,2005年至今,建行和郵政銀行共發行三筆共超過百億元的MBS。
  為何MBS沒有發展起來?中南財經政法大學一專家分析認為,政策不持續、市場衝動消退,再加上國內金融市場不夠發達、利率尚未完全市場化,導致MBS產品的二級市場交投不活躍。隨著政策明晰、利率市場化進程加快,相信將來MBS產品會迅猛發展。
  有專家預測,房貸證券化的未來,或將形成窮人買房、富人買券的局面。
  可給銀行帶來三大好處
  武漢科技大學金融證券研究所所長董登新表示,時下,重化工業產能過剩,大量信貸資金被“兩高一剩”(高耗能、高污染及產能過剩)占壓,導致銀行信貸資金新增困難。
  如何盤活存量、優化信貸結構?有抵押的房貸資產證券化或是幫助銀行化解信貸緊張等局面的重要對策之一。
  “房貸資產屬於優質資產,有房產作為抵押物,信貸風險較小。”中南財政政法大學金融學院副教授、國際金融教研室副主任冀志斌認為,從近10年的發展情況看,房價下跌、房貸斷供可能性很小。此外,隨著國家城鎮化的推進,房貸需求會逐漸增加。綜合多方因素,房貸證券化是可行的。
  還有專家認為,MBS在解決商業銀行流動性失衡問題的同時,又給盤活房地產融資市場提供了巨大想象空間,對於“金融資源優化配置,盤活存量”以支持實體經濟發展的作用,超越了金融創新產品本身。
  天風證券投資顧問王晟彪認為,MBS理論上可給銀行帶來三大好處,除將個貸轉移至表外,減少負債,增加現金流外,銀行還能賺取貸款利率和MBS利率之間的差價,甚至通道中介費。更主要的是,降低了銀行在個貸業務長期資產和短期負債的匹配難度。
  有房產人士樂觀預測稱,推出證券化後,將大大促進我國金融、地產市場快速健康發展。
  美次貸危機是前車之鑒
  不過,也有多家銀行人士表示,MBS的發展不會一蹴而就。
  “缺乏MBS實踐經驗,產品規模和交易方面都會存在障礙。”長江證券一人士表示,如MBS動輒10年以上期限及相對較低的收益,對投資人沒有吸引力,規模難做大。
  冀志斌則認為,MBS還需一段時間,《資產管理機構資產證券化征求意見稿》尚未推出,MBS的準備工作正在緊張進行。
  “MBS推行必須慎重,一旦某個環節出問題,離次貸危機就不遠了。”冀志斌認為,資產證劵化是衍生品,風險比較大,因為資金鏈條被拉長,一旦某一個鏈條斷裂,受到衝擊的面就會非常廣。
  冀志斌提醒,美國次貸危機的爆發,源於借款人的信用程度低、收入不高。如果我國的金融機構以為房貸資產證券化了,風險轉移了,就放鬆對房貸客戶的審核,甚至為追求量而弄虛作假,那麼離次貸危機就不遠了。因此,應加強對銀行信貸業務的監管,確保優質的房貸資產證券化。
  首付30萬買一套100萬的住房,基準利率,貸款30年,3年已還款本金10萬。
  如果銀行將剩餘按揭貸款60萬做房貸證券化,以發行利率5%發行。
  銀行能立即拿回貸款本金,再將收回的本金貸給新的客戶。
  銀行將風險轉移給證券市場,同時還能獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發行費用)。
  ■名詞解釋
  何為MBS房貸證券化
  指銀行將部分住房貸款設立資產包,將資產包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受托機構,由受托機構以資產支持證券的形式發行受益證券,並以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益。  (原標題:未來房貸或許來自你的“左鄰右舍”)
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